Byudvikling og planlagte områder

Af kort 3.6 over vedtagne lokalplaner i Randers Kommune de seneste ti år fremgår det, at der er vedtaget lokalplaner i hele kommunen, og at der dermed sker udvikling og planlægning for hele kommunens areal. Det ses imidlertid også, at der er vedtaget flest lokalplaner for Randers by og de nærmeste forstæder til Randers by.

Randers Kommune er i transformation. Kommunen er midt i et gearskifte i byudviklingen, hvor udviklingsprojekterne bliver større, og befolkningen vokser. Udvikling med kvalitet forudsætter, at der tænkes i helheder, og det sikres, at de kommunale investeringer og byudviklingen går hånd i hånd. Den sammenhængende bæredygtige udvikling er det lange seje træk. De gode løsninger tager tid. Byrådets målsætninger er ambitiøse, og fokus er at skabe den bedste kommune for borgere og erhvervsliv samt gøre det let at leve bæredygtigt.

Vækstretninger

Byudviklingen i Randers Kommune er fokuseret i og omkring Randers By via to vækstretninger samt forskellige byomdannelsesområder.

Der er mulighed for byudvikling i store dele af kommunen, men omkring Randers By er der særligt fokus på fortætning af den eksisterende by og den langsigtede udvikling inden for de to vækstretninger - syd og vest.

Omkring Randers By er der særligt fokus på omdannelse af havnen og realiseringen af de første etaper af Flodbyen. Billedet nedenfor viser de vækstretninger, der er vedtaget for Randers by, og her bliver det tydeligt, at væksten er planlagt i sydgående og vestgående retning.

De seneste 10 år har der være stor fokus på planlægning for nye etageboliger og rækkehuse i Randers kommune – i stedet for parcelhusene, som ellers tidligere har været dominerende i planlægningen.

Fordelingen af boliger er siden 2015 ændret på en måde, hvor der nu er en større andel rækkehuse og lejligheder i kommunen, og en mindre del parcelhuse. Dette stemmer overens med, hvad der er planlagt for de seneste 10 år. Der er i alt udarbejdet 64 boliglokalplaner i Randers Kommune i perioden - inklusive områder med blandet bolig og erhvervsformål.

Ud af de 64 lokalplaner er der udarbejdet 26, som udelukkende indeholder tæt-lav boligbebyggelse (rækkehuse). Hertil er der udarbejdet 18, som omfatter etagebyggeri og syv, som udelukkende omfatter parcehusbyggeri. Der er samtidig udarbejdet 13, som indeholder en fordeling mellem boligtypologierne. I de blandede områder er størstedelen af boligerne rækkehuse og etageboliger.

Tabel 3.10: Antal vedtagne lokalplaner de seneste 10 år.

Kilde: Randers Kommunes egne data.

Tilsammen er der planlagt for ca. 4.321 boligenheder i perioden fra 2015-2025. Inden for de lokalplanlagte områder er der stor forskel på, om lokalplanerne er fuldt udnyttet. Der er en samlet forskel på 1.249 boligenheder imellem planlagte- og opførte boliger. Der kan dermed opføres 1.249 boligenheder på baggrund af uudnyttede byggeretter i allerede vedtagne lokalplaner. Det svarer til, at 29 pct. af de planlagte byggeretter endnu ikke er udnyttet.

Tabel 3.11: Forskellen mellem opførte- og planlagte boliger.

Kilde: Randers Kommunes egne data.

Differencen mellem planlagte boliger og opførte boliger er procentvis størst for parcelhuse, men antallet er væsentlig højere for række- og etageboliger. For parcelhuse er udnyttelsesgraden af de planlagte områder 50 pct., for rækkehuse er den 63 pct., for etagebyggeri er den 70 pct.

Der er pt. igangsat otte lokalplaner for nye boligområder. Hertil forventes yderligere 11 planer at blive igangsat i indeværende år.

De igangsatte planer er primært for etageboliger og tæt-lav boligbebyggelse. Der er kun enkelte af de fremtidige planer, som giver mulighed for åben-lav boligbebyggelse.

De kommende planer, som endnu ikke er igangsat, er udelukkende til etageboliger og tæt-lav boligbebyggelse. Samlet set er boligenheder fordelt som vist i nedenstående skema.

Tabel 3.12. Oversigt over forventede boligenheder i kommende lokalplaner.

Note: Ovenstående data er udarbejdet som overslag og estimater, som er lavet ud fra forvaltningens vurdering og ansøgers konkrete ønsker.

Tendenserne fra de seneste 10 år ser umiddelbart ud til at fortsætte, hvor andelen af parcelhuse falder til fordel for etageboliger og rækkehuse.

Det skal dog bemærkes, at der er væsentlig forskel på, hvad forvaltningen fagligt vurderer og ansøgers ønsker for, hvilke – og hvor mange – boliger de enkelte planer kan indeholde.

Forvaltningen oplever, at udviklere har en generel opfattelse af, at der primært er efterspørgsel på lejeboliger i form af rækkehuse i Randers Kommune. Det har umiddelbart haft stor betydning for planlægning de seneste 10 år. Dette er en udvikling, som ser ud til at fortsætte set i forhold til de kommende lokalplaner, som er igangsat ud fra ønsker fra private udviklere.

Etageboligbyggeriet er dog den boligtypologi, som er mest i fremgang i Randers Kommune. Det skal imidlertid bemærkes, at mange af de lokalplaner, som er igangsat eller forventes snarligt at blive det, hovedsageligt er på initiativ fra byrådet og hermed kommunen selv (Flodbyen Randers). For rækkehusbebyggelsen sker planlægningen imidlertid på baggrund af konkrete ansøgninger fra udviklere.

Den fremtidige befolkningsprognose viser, som ses af nedenstående graf, at behovet for etageboliger og rækkehuse forventes at stige i fremtiden.

Boligprogrammet er baseret på forvaltningens kendskab til byggeansøgninger, byggetilladelser, lokalplaner, fremtidige udstykninger mv.

På baggrund af tallene i figuren forventes der en markant ændring af kommunens boligsammensætning, hvor etagebyggeri og tæt-lav boligbebyggelse vil komme til at fylde væsentlig mere i fremtiden. Den kan samtidig konkluderes, at tendensen ikke er ny, og at ændringer potentielt tager udgangspunkt i en konkret efterspørgsel på lejeboliger. Jf. ovenstående tabel fra befolkningsprognosen er udviklingen umiddelbart startet omkring 2013 og 2014. Samtidig er Flodbyen Randers den primære faktor for, at der i fremtiden forventes opført markant flere etageboliger end tidligere.

Ovenstående graf viser, at der generelt er sket en stigning i antal indbyggere, som bor til leje i Randers Kommune de seneste 10 år. Det stemmer overens med, at der siden 2015 er sket en markant stigning i udbud af etageboliger og rækkehuse, som primært opføres med henblik på udlejning.

Den samme udvikling ses på landsplan. Flere personer lejer, mens antallet af ejere stort set er konstant. Fra 2010-2025 er der således kommer 544.268 flere lejere i Danmark (Jf. DR's artikel 'Boliger er blevet big business. Over 680.000 lejer nu deres bolig af private virksomheder', 14. april 2025).

I Randers Kommune er der de seneste 10 år planlagt i overensstemmelse med gængse studier, så som SMILE-rapporten, ”Demografi, socioøkonomi og boligstruktur i danske kommuner”, udarbejdet i 2021 af Danish Research Institut for Economics. Rapporten peger i særdeleshed på, at der er behov for flere etageboliger og rækkehuse – fremfor parcelhuse. Studierne konkluderer, at der er behov for mindre - og flere boligenheder, da den demografiske udvikling i Danmark peger på, at vi bliver flere ældre og samtidig flere singler.

Samtidig er det en mere bæredygtig måde at udvikle på, da flere kvadratmeter og mere befæstelse giver et væsentligt højere energiforbrug og ressourcetræk. Tænketanken CONSITO har i 2023 udarbejdet en rapport, hvor det anslås, at en opførelse af et parcelhus er dobbelt så CO2-tungt, som opførelse af et rækkehus – og i endnu højere grad etageboliger. (CONSITO, 2023, s. 2).

DREAM-rapporten tager udgangspunkt i hele Danmark, hvorfor der potentielt kan være forskelle i, hvad der konkret bør planlægges for, når der zoomes ind i Randers kontekst.

Boligøkonomisk videnscenter har i 2022 udgivet en rapport med afsæt i DREAM-rapportens resultater. Heri fremgår det:

”Når man skal analysere udviklingen på boligmarkedet, er antallet af boliger kun en del af opgaven. Nok så vigtigt er det at vide i hvilke dele af landet, at udbygningen skal finde sted, samt hvilke typer boliger, der er brug for. Alt efter vores familiestruktur og pengepung er boligbehov og -muligheder vidt forskellige.

I byerne er befolkningen som hovedregel yngre, og mange lever som singler. Her retter efterspørgslen sig mod lejligheder og mindre boliger. I forstadskommuner og ude i landkommunerne dominerer parfamilier, og gennemsnitsalderen er højere. Her har indbyggerne længe gået efter huse frem for lejligheder. Nu stiger gennemsnitsalderen imidlertid ude i landkommunerne, og også her bliver der flere singler. Derfor drejer boligbehovet mere over mod rækkehuse og lejligheder.” (Flere danskere nye behov og strukturer, 2022, side 9)

Det giver umiddelbart god mening. Vi kan altså planlægge og opføre rækkehuse, som kan sætte gang i flyttekæder, så de ældre i parcelhuse skiftes ud med den yngre del af befolkningen med børn. Her bør det dog samtidigt vurderes, hvorvidt en lejebolig er et reelt alternativ for den aldrende befolkning, som bor i eget parcelhus – herunder i forhold til husstandsøkonomien.

Samtidig skal der tages forbehold for, at ældre ikke har tendens til at flytte fra sit nabolag. Det er her essentielt at igangsætte flyttemønstre ved at sørge for, at parcelhusområderne indrettes, så der også findes tæt/lav boliger. Men det er samtidig vigtigt, at der findes alternative botilbud, som ikke forhøjer de ældres udgifter væsentligt. (Danmarks statistik, FLY66)

Samtidig peger rapporten på, at det er den yngre del af befolkningen, som flytter til storbyen, hvor det er børnefamilierne, som i stigende grad flytter til provinsen.

”Det er børnefamilierne, der flytter, men eftersom der kun er tale om en vis andel, ændrer det ikke på, at de store byer er præget af de unge aldersklasser. Udflytningen sker først og fremmest til omegnskommuner og ’satellitbyer’. Det er f.eks. Gentofte, Rødovre og Høje-Taastrup, der tiltrækker børnefamilierne fra København, mens Skanderborg er den kommune, der tiltrækker flest borgere fra Aarhus.” (Flere danskere nye behov og strukturer, 2022, side 29).

Man kan betragte Randers som en satellitby til Aarhus, da det er herfra den største andel af tilflytninger til kommunen kommer fra.

Det kan dermed konkluderes, at Randers Kommune planlægger i overensstemmelse med de forventede strukturelle ændringer. Der planlægges for en stor andel af rækkehuse og etageboliger, som tilmed har et væsentlig mindre klimaaftryk end parcelhusene, som der planlægges for i stor stil i nabokommunerne. Det er dog vigtigt at forholde sig til, at befolkningsprognosen og SMILE-rapporten begge er udarbejdet på baggrund af historiske data. I et forsøg på at spå om fremtiden, ser vi dermed tilbage i tiden. Vi forudsætter i den forbindelse, at fremtiden i større eller mindre grad vil være et spejlbillede af fortiden. Prognoserne er dermed kun retvisende, hvis kommunen ønsker, at udviklingen skal fortsætte som hidtil. Hvis Randers Kommune ønsker en anden fremtid, skal der derimod foretages strategiske valg i planlægningen, som aktivt vil påvirke det fremskrevne fremtidsbillede.

Samtidig kan det konkluderes, at der er stor konkurrence imellem satellitbyerne omkring Aarhus i forhold til tiltrækning af ressourcestærke borgere. Her ser det ud til, at Randers Kommune umiddelbart ikke har den rette boligsammensætning i forhold til tiltrækning af børnefamilier, idet der ser ud til at være en sammenhæng mellem antal af parcelhuse og tiltrækningspotentiale i forhold til ressourcestærke børnefamilier.

Det er i den forbindelse vigtigt at forholde sig til, at det netop er den gruppe af borgere, som med størst sandsynlighed kan tænkes at flytte på tværs af kommunegrænserne. Det vil sige, at hvis man ønsker at tiltrække nye borgere, vil det være oplagt at undersøge nærmere, hvorfor der findes fem kommuner i nærområdet til Aarhus, som tilvælges før Randers Kommune.

I de følgende afsnit beskrives de større udviklingsprojekter i kommunen kort.

Flodbyen Randers

Byudviklingsprojektet Flodbyen Randers er i de kommende årtier motoren i klimatilpasningen af Randers by og eksempelprojektet på synergier mellem klimatilpasning og byudvikling. Projektet skal omdanne havnen og udvikle midtbyen ved Gudenåen og Randers Fjord til gavn for både bosætning, erhverv og turisme. Visionen er at skabe attraktiv byudvikling med nye boliger tæt på vand og natur - og med alsidige by- og naturoplevelser.

Projektet omfatter ca. 59 hektar med plads til 7-8.000 nye indbyggere fordelt på etageboliger samt en mindre andel tæt-lav bebyggelse. Flodbyen er et generationsprojekt og vil først være fuldt realiseret om 50 år. Udarbejdelse af områdets første lokalplaner er i proces.

Der er desuden andre større byudviklingsprojekter i kommunen. Disse projekter fremgår af afsnittene nedenfor.

Byudvikling Sydbyen - Munkdrup og Munkdrup Bakker

I 2014 udarbejdede Randers Kommune en langsigtet principplan for udviklingen af en ny bydel i Sydbyen.

Principplanen angiver struktur for byudviklingen i området fx i form af boligtyper, grønne korridorer, placering af erhvervsområder mm. Visionen er, at bydelen skal udvikles som nye bæredygtige landsbyer med blandede boformer, stærke fællesskaber - og med afsæt i stedets iboende landskabelige kvaliteter.

Principplanen omfatter et område på ca. 1.000 hektar. Vækstretningens fulde udbygning har et langt perspektiv, og er estimeret til at give mulighed for 5-6.000 boliger fordelt på syv områder.

For nu er vækstretningens udbygning nået til Munkdrup, hvor den lokale byudvikling er konkretiseret i en helhedsplan fra 2019. Helhedsplanen Munkdrup og Munkdrup Bakker omfatter ca. 220 hektar med plads til 1.000 boliger.

Planlægning af helhedsplanens 1. etape er i den indledende lokalplanproces. Det forventes, at 1. etape indeholder 150-180 boliger i form af rækkehuse, dobbelthuse og parcelhuse.

Hvidemøllekvarteret

I 2024 vedtog byrådet igangsætning af planlægning for forundersøgelse og helhedsplan for Hvidemølleområdet – et område beliggende på den nordvestlige side af Gudenåen i Randers By. Forundersøgelsens område omfatter et areal på ca. 106 hektar.

Byråd har besluttet, at der ikke skal ske byudvikling i Hvidemølleområdet. Områdets store naturkvaliteter skal i stedet være omdrejningspunktet for udvikling af området. Formålet med forundersøgelsen er at skabe overblik over områdets bindinger og udfordringer, men også potentialer og særlige kvaliteter, og dermed skabe en retning for områdets fremtidige udviklingsmuligheder.

Potentialerne i Hvidemølleområdet skal forløses. Byrådets vision er at skabe en grøn bydel med naturen som omdrejningspunkt, hvor der sikres stærke synergier mellem natur og by. Der skal sikres stærke synergier mellem områdets aktører; Randers Regnskov, Biosfæren, Naturcenter Randers, Materielgården, Gasværksgrunden, Randers Station m.m. og områdets naturværdier.

Forundersøgelsen skal sikre en helhedsbetragtning af et større område, der kan være med til at rammesætte den fremtidige udvikling. Randers har mange potentialer i forhold til mødet med naturen omkring byen. Opkobling til nærliggende by og natur, gode visuelle og fysiske forbindelser til tilstødende bykvarter er helt essentielt for udviklingen af området.

Forundersøgelsen er under udarbejdelse, og det forventes, at forundersøgelsen fremlægges til politisk behandling i 2025.

Forundersøgelsen skal give et grundlag for byrådsbeslutninger om Hvidemølleområdets udvikling i den nærmeste tid og i de næste årtier. Næste fase(r) vil være at udarbejde Helhedsplan for området og lokalplanlægning for første etape, der nærmere konkretiserer visionerne for områdets udvikling.

Ny bydel Helsted

I 2019 vedtog byrådet en helhedsplan for det fremtidige udbygningsområde i Helsted. Projektområdet ligger i kanten af byen i det nordvestlige Randers, nord for Nordskellet.

Helhedsplanen omfatter ca. 48 hektar, og udlægger området til tæt-lav og åben-lav bebyggelse. Planen angiver en udbygningstakt i 4 etaper, hvoraf 1. etape er lokalplanlagt og byggemodnet. Der pågår pt. indledende dialog om områdets resterende arealer.

Det forventes, at områdets resterende etaper kan indeholde ca. 350 boliger i form af rækkehuse, dobbelthuse, klyngehuse og parcelhuse.

Randers Kaserne

Området ved den nedlagte kaserne skal i løbet af de kommende år(tier) omdannes til en moderne bydel med en kombination af boliger, grønne områder og erhverv. Området er omfattet af lokalplan 709, og rammelokalplan for etape 2. Områdets anvendelse er udlagt til blandet bolig og erhverv.

Områdets nuværende lokalplan giver mulighed for at opføre op til ca. 290 nye boliger udover de 96 etageboliger, der allerede i dag er opført i området.

De efterfølgende etaper for udbygning af kasernen kræver vedtagelse af ny lokalplan(er) med specifikke bestemmelser for bebyggelsens omfang og udtryk.

Det forventes, at området i fuld udbygning kan rumme op til ca. 800 boliger.

Sporbyen

Bydelen Sporbyen (beliggende på Scandia-området øst for Randers midtby, hvor der tidligere var produktion af tog) giver mulighed for forskelligartet bebyggelse, herunder etagebebyggelse i form af karré og punkthuse samt tæt-lav bebyggelse. Bydelen er under opførelse. En stor del af Sporbyens bevaringsværdige bygningsmasse står tom og er endnu ikke udviklet.

I 2021 vedtog byrådet ny planlægning for en del af sporbyen for et område mellem Sporparken og Toldbodgade. Lokalplanen omfatter et areal på ca. 3,5 hektar.

Lokalplanen udlægger området til boligformål i form af 24.000 m² etageboliger som 12 sammensatte punkthuse i 3 til 7 etager.

Det forventes, at området i fuld udbygning kan indeholde ca. 250 etageboliger.

Ny bydel Over Hornbæk

I 2022 vedtog byrådet en helhedsplan for et større boligområde i Over Hornbæk.

Helhedsplanen for Over Hornbæk omfatter ca. 60 hektar med plads til ca. 250 nye boliger. Bydelen består af blandede boformer i form af parcelhuse, rækkehuse, dobbelthuse, seniorboliger i to etager, samt udlæg af grønne kiler, skovrejsning, rekreative forbindelser og vandbassiner.

Helhedsplanens etapeplan skal sikre, at boligområder bliver etableret og færdigudviklet i et passende tempo.

Planlægning af 1. etape omfatter ca. 16 hektar og giver mulighed for 56 parcelhuse, 12 tæt-lav boliger og 64 etageboliger. Området vil over de kommende år blive udviklet og byggemodnet.