Midtbyen

I dette afsnit defineres midtbyen som værende den del af byen, der er inden for centerringen, hvilket er illustreret på nedenstående kort. Afsnittet beskriver først kort lidt om den socioøkonomiske sammensætning af borgerne, herefter lidt om sammensætningen af boligerne, så lidt om detailhandlen og til sidst en mere kvalitativ beskrivelse af byfornyelse og status på midtbyen.

Ifølge en rapport fra arbejderbevægelsens erhvervsråd er 8900 Randers C det tredje fattigste postnummer i hele Danmark. Kun Odense NØ og Aalborg Øst er fattigere end Randers C. Af alle de ti fattigste postnumre i hele Danmark, er Randers det eneste sted, der er et centrum postnummer. De øvrige områder er enten forstæder til byerne, som fx Odense NØ, ellers er det postnumre i landdistrikterne, som fx Gedser.

Ovenstående indikerer, at den beboersammensætning der er i Randers midtby adskiller sig markant fra den beboersammensætning, der er i de andre større byers midtby.

Samtidig ses det af nedenstående afsnit om boliger i midtbyen, at langt størstedelen af boligerne er lejeboliger, hvilket også kan være med til at tiltrække en gruppe af borgere, som ikke har midler til at købe en ejerbolig. Som belyst ovenfor ses det endvidere, at huslejeniveauet i Randers er markant lavere end i andre større byer.

I midtbyen bor der i alt 3.527 mennesker, kønsfordelingen er nærmest 50/50, da der bor 1.738 mænd og 1.789 kvinder. Der er lidt flere enlige kvinder i midtbyen end enlige mænd. De enlige i byen bor i boliger, der i gennemsnit er 75 kvadratmeter store. Der bor flest 19-29-årige i midtbyen.

Der er 2.650 boliger i alt i midtbyen, hvoraf 2.020 er almene eller private lejeboliger. Der er 423 ejerlejligheder, 104 øvrige ejerboliger og 103 øvrige boligtyper i midtbyen. Det må antages, at den relativt lille mængde ejerboliger i Randers midtby alt andet lige påvirker det segment, der gerne vil investere i og eje egen bolig fra at bosætte sig i midtbyen. Der vil også typisk være et mindre incitament til at vedligeholde en lejebolig kontra en ejerbolig.

Af de private og almene lejeboliger er kun 305 opført efter 1992, hvilket betyder, at 1.715 af boligerne er opført før 1992, og dermed i udgangspunktet er underlagt omkostningsbestemt husleje.

Af alle boligerne i Randers by er 223 af dem tomme. Langt de fleste af de tomme boliger er opført før 1992, hvilket fremgår af nedenstående tabel. En tom bolig er i denne sammenhæng defineret ved, at der ikke har været nogen, der har registreret deres adresse i boligen i 90 dage.

Tabel 3.13: Boliger i midtbyen.

Kilde: BBR, data trukket i maj 2025.

Tabel 3.14: Størrelse på boliger i midtbyen.

Kilde: BBR, data trukket i maj 2025.

Randers midtby bærer præg af, at der ligger et aflastningscenter (storcenteret) i Paderup, som åbnede i 1998, uden for Randers midtby. Omsætningen i aflastningscenteret i Paderup vokser, mens omsætningen i forretningerne i Randers midtby generelt er faldende.

Desværre har der over en årrække været en stigning i antallet af tomme butikslejemål. Der har dog været et lille fald ved den seneste tælling i december 2024, hvor antallet er 63 tomme lejemål. I april 2024 var antallet 68. Nogle af lejemålene står tomme i en længere periode, og de har en tilbøjelighed til at blive forsømt og forfalde samtidig med, at et tomt lejemål ikke bidrager positivt til gadens dynamik. Nedenfor er et billede af Middelgade med flere tomme lejemål. Det ses af billedet, at de tomme lejemål kan give fornemmelsen af en noget stillestående og nærmest forladt by.

Af de to kort der viser tomme erhvervslejemål i Randers midtby i hhv. 2018 og 2024 ses det, at det særligt er i gågadekvarteret, at de tomme erhvervslejemål findes. Der er en tendens til, at de tomme lejemål i udkanten af byen flytter lidt rundt, ligesom der er en tendens til, at de tomme lejemål flytter lidt rundt i gågadekvarteret. Således var der flere tomme lejemål i Rådhusstræde og Slotsgade i 2018 end der var i 2024. Omvendt er der flere tomme lejemål i Brødregade i 2024 end i 2018.

I 2022 gennemførte COWI en detailhandelsanalyse for Randers Kommune. I meget overordnede træk viser denne analyse, at omsætningen i Randers midtby i perioden fra 2013 frem til 2022 faldt, mens omsætningen i aflastningscenteret (storcenteret) i Paderup steg. I 2013 stod Randers midtby for 29 pct. af omsætningen, og Paderup stod for 42 pct.

I 2022 var disse tal ændret relativt markant, idet Paderup på dette tidspunkt stod for mere end 50 pct. af omsætningen, mens omsætningen i midtbyen var faldet til 23 pct. Analysen peger på, at der er en klar sammenhæng mellem styrken af en bys bymidte, og hvorvidt byen har et aflastningscenter. Der er påvist en tendens til, at de byer der ikke har et aflastningscenter (storcenter), generelt har stærkere bymidter end dem der har et aflastningsenter.

Detailhandelsanalysen viser også, at Randers Kommune overordnet tiltrækker handel fra andre kommuner, og dermed er der overskud på den 'mellemkommunale handelsbalance' for Randers Kommune. Overskuddet på handelsbalancen er også steget siden 2013, hvor den var på 7 pct. til i 2022 at være på 18 pct. Det er særligt Paderup aflastningscenteret, der trækker folk til og skaber overskuddet på handelsbalancen.

En af anbefalingerne til at styrke Randers bymidte i detailhandelsanalysen er at begrænse muligheden for butikker, der sælger tøj, sko, sportstøj, briller, kosmetik, smykker, gaveartikler, lejetøj, bøger, spil og lignende uden for bymidten, således at denne type butikker kun findes i Randers midtby og ikke også findes i et eller flere aflastningscentre. En anden anbefaling er at indføre en politik om, at spisesteder i Randers kun placeres i Randers midtby, ligesom kultur og serviceforretninger kun placeres i Randers midtby. Det skyldes, at forbruget af udespisning, takeaway, sundhed, skønhed og kultur og fritid er stigende, og ved at få disse forretninger ind i midtbyen, skabes der noget liv, da det er funktioner, hvor man er nødt til at medbringe sig selv, og ikke kan få det leveret til døren.

Mange danske bymidter oplever en funktionsudtømning blandt andet på grund af ændrede handelsmønstre, samfundsøkonomisk usikkerhed, nye mobilitets- og pendlingsmønstre mv. Der er tale om komplekse problemstillinger, der kun kan løses med fælles og innovative indsatser.

"De danske bymidter har historisk set haft en væsentlig rolle som byernes sociale mødested og som adgangspunkt til handel, service og som vigtige transportpunkter. Men mange mindre og mellemstore byer oplever i dag, at bymidten er udfordret, og at der er begyndende krisetegn med flere tomme butikker og færre kunder. De udfordringer, som bymidterne står over for, er store og komplekse og hverken ejendomsejere, butiksindehavere, kommuner eller borgere kan løse dem alene. Der er tale om grundlæggende forandringer i familie og hverdagsliv, der sammen med øget e-handel og konkurrence fra butikker og butikscentre uden for bymidten, fordrer en løbende og omfattende omstilling af bymidten til i højere grad at møde de nye behov for oplevelser, fritidsliv og gode mødesteder. Det er en omstilling som kræver nye samarbejdsformer, strategisk planlægning, fysisk omstilling, erhvervs- og kompetenceudvikling samt et opdateret vidensgrundlag." Citat Rapport og Anbefalinger, partnerskab for levende bymidter.

Randers er ikke unik i forhold til den nationale problematik, og byens forretningsdrivende er pressede på omsætning og et dalende kundegrundlag i byen. Cityforeningen har overfor forvaltningen beskrevet problemstillingen for byens butikker med, at det generelt er en udfordrende tid for de forretningsdrivende i midtbyen. Det skyldes, at de faste købemønstre er forsvundet, og at forbrugerne holder ekstra godt på deres penge i den nuværende usikre økonomiske situation. Samtidig skal forretningerne i midtbyen i højere grad tænkes ind i oplevelsesøkonomien, der skal tænkes både stemning, service og merværdi ind i butikkerne - en shoppetur handler ikke længere kun om selve produkterne. Sidst men ikke mindst er der i højere og højere grad brug for, at forretningerne har en online tilstedeværelse, enten i form af sociale medier der skaber reklame for butikken eller i form af en decideret webshop. Det kan være svært for den enkelte forretningsdrivende at navigere i, hvordan og hvor meget online tilstedeværelse der skal være.

Hvis der skal gives en kvalitativ status på, hvordan midtbyen har det, kræver det både en faglig vurdering af alle byens rum og bygninger, ligesom det i en vis grad forudsætter, at det tælles, hvor mange mennesker der er i byen på forskellige tidspunkter af dagen. Der eksisterer i øjeblikket ikke data på dette. Derfor bygger afsnittet her på erfaringer fra de byrum, der har været arbejdet med i forvaltningen, ligesom det bygger på generel viden om Danmarks bymidter.

Byens rum

Byrådet vedtog i december 2019 den strategiske udviklingsplan for Randers midtby. Der var opmærksomhed på vigtigheden af en fælles retning for byens udvikling og vigtigheden af at have en relevant midtby med gæsten i centrum.

Strategien har fire understrategier, som hver især sætter fokus på vigtige indsatsområder:

• Noget at komme efter
• Inviterende grønne oaser
• Midtby hele døgnet
• Midtby – også om 100 år.

Forvaltningen har med udgangspunkt i midtbystrategien arbejdet med flere byrum i midtbyen. Økonomien har sat rammen for omfanget af projekterne, og der har været fokus på, at projekterne skulle gøre en tydelig forskel uden store budgetter. Strategien pointerer, at midtbyens rolle som mødested i smukke rammer skal fastholdes – både for gæster og beboere. Der skal arbejdes på at skabe synergier mellem forskellige anvendelser, som giver en spændende midtby, der appellerer bredt – både i byens gader og i stueetagerne i bykernen.

Nedenfor vises der før/efter billeder af to områder/pladser i Randers by, der er blevet renoveret de seneste år.

Kirketorvet var tidligere et byrum domineret af biltrafik. Der var en udfordring med parkerede biler på pladsen. Stedet var ikke særligt inviterende i forhold til ophold, og fodgængere blev fortrængt af biler.

Inventaret på pladsen var gammelt og var en standardvare. Projektet havde til formål at skabe bedre betingelser for fodgængere, invitere til ophold og skabe et byrum med inventar af høj kvalitet som var tilpasset stedet, dets identitet og anvendelse.

Med gennemførelsen af projektet er opholdskvaliteten på Kirketorvet blevet løftet. Nyt inventar er afstemt til stedets identitet og med stor fokus på kvalitet. I processen har der været inddragelse af aktører og samarbejdspartnere, der iscenesætter stedet og bidrager med liv.

I sommeren 2022 afholdte Randers Kommune en workshop med lokale beboere og cityforeningen med henblik på at etablere en lommepark i byen. Det samlede budget for projektet var ca. 150.000 kr., og projektet blev finansieret af midtbymidler og med særligt fokus på genbrug og budgetvenlige løsninger. Stedet gik fra forfald og slumkarakter til en lille oase i byen, der signalerer, at Randers Kommune gerne vil have en præsentabel by.

Området er en af de primære indgange ind til byen fra mere perifer parkering, hvor et markant antal gående kommer forbi hver dag. Der havde deslige været udfordringer med hjemløse, der etablerede sig bag muren.

Efter fornyelse fremstod den lille lommepark som en mindre oase på vej ind mod Randers midtby.

I de to sammenligningskommuner Horsens og Silkeborg, er der gennemført større renoveringer af gågaderne, hvor de to kommuner har investeret i en gennemgående renovering af deres gågadesystem.

Bygningsarv og historiske facader

Bykernen i Randers er et fint eksempel på, hvordan bygningskulturlag pakket sammen gennem århundreder kan resultere i en homogen og mangfoldig by, hvor byens historie kan aflæses af de bebyggede strukturer og slyngede, labyrintiske gadeforløb, der stammer helt tilbage fra middelalderens Randers. Dele af bebyggelsen er løbende erstattet af nye bygninger opført i nyere tiders arkitektoniske stilarter, hvorfor det særlige ved Randers er, at samtidig med at man fornemmer middelalderens historiske indvirkning på gaderne, så finder man bygninger – skulder ved skulder – der er opført over en periode på 500 år.

Torve og pladser, hvor der blev handlet, udgør i dag vigtige åndehuller, der folder sig ud og åbner op mellem bygningerne, samt varierer oplevelsen mellem de mere trange gader og stræder. Alt sammen opført i en overskuelig menneskelig skala, som giver bykernen et nærvær, som man kun finder få steder.

Strukturer, pladser og bygninger er alle et tandhjul i det samlede hele, og når bygninger forfalder, påvirker det oplevelsen af bykernen.

Når vi tænker på arkitektur, overvejer vi typisk de æstetiske og funktionelle aspekter af bygninger. Arkitektur er dog mere end blot den fysiske struktur. Den fortæller en historie om kulturen og identiteten hos de mennesker, der har designet og bygget den. Samspillet mellem kulturel identitet og bygget miljø er et væsentligt element i at forme samfund og bevare kulturarv.

I Randers er byens facader og gadeforløb en væsentlig del af oplevelsen i byen og afgørende for byens fortælling og identitet. Når vi passer på vores kulturarv, passer vi på byen og vores fælles fortælling.

Det byggede miljø afspejler et samfunds kulturelle værdier, overbevisninger og praksis. Gennem historien er arkitektur blevet brugt til at skabe en følelse af sted og tilhørsforhold for enkeltpersoner og samfund. Det har spillet en afgørende rolle i udformningen af vores kollektive identitet og historie. Det nyistandsatte gamle rådhus i Randers by er med til at løfte helhedsindtrykket på pladsen, ligesom de velholdte facader i Schousgadekvarteret er med til at skabe et fint og godt indtryk af byen.

En områdefornyelse er en 5-årig helhedsorienteret byudviklingsindsats, som har behov for et særligt fokus. Områdefornyelsen er administreret af kommunen, og skal understøtte en positiv udvikling i samarbejde med lokale aktører. De centrale elementer i en områdefornyelse kan være at forbedre byrum – pladser, parker, veje, og stier, at inddrage lokale aktører og borgere, at koordinere fysiske og sociale indsatser, at forbedre boliger og friarealer og at styrke private investeringer i området. Gennem byfornyelsesloven får en kommune hjemmel til at lånefinansiere med op til 95 pct. Det er muligt at støtte forskønnelse på private arealer og bygninger, ligesom det er muligt at støtte facaderenoveringer og ombygninger samt arbejde med klimatilpasning i byen m.m.

Langå

Langå by var indtil 2007 centrum for Langå Kommune, men er nu en del af Randers Kommune. De sidste årtier har Langå oplevet et skift fra at være hovedby med en livlig handel langs hele hovedgaden til at være primært en bosætningsby. Ændringerne kunne tydeligt ses i hovedgaden, Bredgade, hvor flere butikslokaler stod tomme og bygninger forfaldt. Områdefornyelse skulle sætte gang i en væsentlig mental omstilling, hvor byen skulle finde sig selv efter kommunesammenlægning, og samtidig skulle der sættes ind med fysiske forandringer, som skulle løfte den samlede kvalitet i byen, bedre mødesteder i byens rum, sikker skolevej, rekreative faciliteter ved åen, kvalitet i hovedgaden og forbindelse på tværs af banen.

Projektet i hovedgaden var et forsøgsprojekt med fuld statslig refusion. Man ville gerne følge projektet tæt og havde et analyseinstitut til evaluere både før, under og efter, og vi har derfor et materiale til rådighed, der forholder sig til projektet effekt på flere forskellige parametre.

Randers Kommune igangsatte den ordinære områdefornyelse, og i processen indgik kommunen et partnerskab med BaneDanmark, som også investerede i byens forbedringer. I et samarbejde fik man etableret en forbindelse over banen, som blev videreført til terræn, og Langå fik en længeventet forbindelse.

Samlet set er indbyggertallet steget i Langå, private initiativer er vokset, og Langå har fået styrket sin nye identitet som sted for blandt andet musik og kreativitet.

Albæk

Albæk har ligeledes undergået en områdefornyelse, og i dag står et flot fællesskabshus, der har vakt stor stolthed blandt de lokale, ligesom flere samarbejder på tværs af lokalsamfundet er styrkede.

I 2017 blev der indgået en politisk aftale i byrådet, der beskriver, at midlerne til områdefornyelser i Randers Kommune prioriteres i landdistrikterne. Ydermere gives der kun statslig refusion til områdefornyelse i landdistrikterne. Det er dog muligt at prioritere byfornyelsesmidler til midtbyer, såfremt det politisk ønskes.

Der har i en årrække været et nationalt fokus på at løfte landets mellemstore byer. Der er i 2023 afsat en statslig ramme på 180 mio. kr. til at arbejde med forbedringer i landets bymidter på 4-20.000 indbyggere. Randers er således for stor til at søge de afsatte midler med de nuværende fastsatte kriterier.

Det kan mærkes, når kommunen investerer. Det indgyder optimisme og gejst, og får borgerne til selv at bidrage til det fælles tredje. Omvendt kan en negativ udvikling være selvforstærkende, fordi der ikke længere investeres i områder, der mister sin attraktivitet, og det kan fx komme til udtryk ved nedslidte bygninger og fælles arealer. Social- og Boligstyrelsen beskriver blandt andet områdefornyelsens primære formål som et greb til at igangsætte udvikling i problemramte byer og boligområder - med forventning om at styrke grundlaget for private følgeinvesteringer.

Byfornyelseslovens formål handler også om at understøtte udvikling af byer. Af byfornyelseslovens § 1 fremgår det således, at "Lovens formål er at give kommunerne mulighed for at sikre gode boligsociale forhold både i og uden for vækstområder i byerne og på landet".

Det daværende ministerium for By, Bolig og landdistrikter udgav i 2015 en rapport, der beskrev, hvordan områdefornyelse motiverer til private investeringer. Ministeriet skrev blandt andet følgende i rapporten: "Det er en god forretning, når stat og kommuner investerer i forbedring af veje, stier og grønne områder eller støtter sociale indsatser i udsatte områder. Det motiverer også de private bygningsejere i området til at investere i forbedringer. For hver offentlig krone, der gives i tilskud til områdefornyelser, investerer bygningsejere i gennemsnit 3,5 kroner i forbedringer af deres ejendom".

"Det er en god forretning, når stat og kommuner investerer i forbedring af veje, stier og grønne områder eller støtter sociale indsatser i udsatte områder. Det motiverer også de private bygningsejere i området til at investere i forbedringer. For hver offentlig krone, der gives i tilskud til områdefornyelser, investerer bygningsejere i gennemsnit 3,5 kroner i forbedringer af deres ejendom". Citat fra rapporten "Private følgeinvesteringer ved områdefornyelse", Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter.

Nedenstående illustration viser meget konkret effekten af private følgeinvesteringer. Som det fremgår af ovenstående citat, vil en enkelt offentlig investeret krone give 3,5 kroner i følgeinvesteringer fra private. I de større byer er effekten på 2,4 kr., mens den stiger til hele 5,4 kroner i mindre byer. Man kan desuden se, at hele 15 pct. af de investeringer private bygningsejere har lavet, ikke ville være lavet, hvis der ikke også havde været offentlige investeringer. Boligejerne står for 50 pct. af de private følgeinvesteringer, boligudlejere står for 39 pct. og erhverv står for 11 pct.