Boligmasse, planlægning og byudvikling

Randers Kommunes samlede boligmasse består af mere end 53.000 boliger. Heraf udgør parcelhuse og lejligheder langt størstedelen.

I tabellen er vist fordelingen af boligmassen på boligtype og på, om der er tale om private boliger (herunder private lejeboliger og private ejer-/andelsboliger) og almene boliger.

Tabel 1: Antal private og almene boliger, fordelt på boligtype.

Kilde: BBR.

Den samlede boligmasse består herudover af et antal øvrige boliger, herunder øvrige boligtyper (fx stuehuse), offentlige lejeboliger mv. – i alt omkring 4.000 boliger, som ikke er medtaget i ovenstående tabel, men som indgår i opgørelsen af kommunens samlede boligmasse på omkring 53.000 boliger.

Nedenfor gennemgås de centrale karakteristika ved Randers Kommunes eksisterende boligmasse, herunder boligmassens alder og grundlæggende kvalitet, pris- og huslejeniveauer. Der gives også en overordnet beskrivelse af det almene boligområde i Randers Kommune, herunder centrale elementer forbundet med kommunens boligsociale helhedsplan. Afslutningsvist opsummeres kommunens større byudviklingsprojekter.

Med vedtagelsen af budget 2025-2028 besluttede byrådet i Randers Kommune, at der skal gennemføres en analyse af kommunens lejeboligmarked. Analysen skal belyse, hvilken betydning omkostningsbestemt husleje og den generelle kvalitet af lejeboligerne har for omfanget af billige boliger i Randers Kommune og færdiggøres i løbet af sommeren 2025. De foreløbige resultater fra analysen er indarbejdet i de relevante afsnit nedenfor – herunder i et senere afsnit om tilflytning til kommunen.

En del af Randers Kommunes boligmasse består af tomme boliger – som i denne sammenhæng defineres som en boligenhed i BBR, som har været uden CPR-tilmelding i mere end 90 dage.

Der vil altid være et strukturelt niveau af tomme boliger i en kommune fx ved flytninger, renoveringer eller nybyggeri. For at sikre muligheden for tilflyttere kan det ligeledes være en fordel at have et antal boliger stående tomme, enten nybyggerier eller ældre boliger.

I perioden fra juli 2021 til maj 2025 er antallet af tomme boliger i Randers Kommune dog steget fra omkring 2.000 til omkring 2.600, svarende til en samlet tomgang på ca. 5 pct. af den samlede boligmasse. Mere end halvdelen af de tomme boliger er etageejendomme/lejligheder, mens tomme enfamiliehuse udgør omkring 20 pct.

En analyse foretaget af Danmarks Almene Boliger af tomgangsledige almene boliger (udgivet januar 2025) viser, at Randers Kommune er nr. 12 af de af landets kommuner, som har haft den mest markante udvikling i tomgangsledighed på familieboliger – med en stigning i ledighedsprocenten på 1,5 i perioden 2019-2024.

Postnummeret 8900 Randers C har flest tomme boliger – i alt ca. 860, svarende til omkring 1/3 af det samlede antal tomme boliger i kommunen. 80 pct. af boligerne i Randers C er opført før 1950, hvilket kan være en medvirkende faktor til en lavere efterspørgsel og dermed omfanget af tomme boliger i postnummeret.

I tabellen nedenfor er det illustreret, at det langt overvejende er den ældre del af kommunens boliger, som står tomme – og at særligt postnumrene Havndal, Randers C, Gjerlev og Fårup har en høj andel af tomme boliger.

Tabel 2: Tomme boliger på postnummer og årstal for opførelse, angivet i pct.

Kilde: BBR.

Som det fremgår ovenfor, består den samlede boligmasse (fratrukket øvrige boliger) af omkring 40.500 private boliger. Heraf udgør private ejer- og andelsboliger omkring 26.000 boliger, mens de resterende omkring 14.500 boliger er private lejeboliger.

Salgspriser på ejerboliger

Siden 2014 er den gennemsnitlige salgspris pr. m2 for boliger i Randers Kommune steget fra 7.887 kr. til 10.176 kr. i 2024, svarende til en stigning på 29 pct.

I de tre sammenligningskommuner lå den gennemsnitlige salgspris i 2014 på henholdsvis 8.889 kr. i Horsens, 9.076 kr. i Vejle og 10.712 kr. i Silkeborg. Disse tre kommuner har siden da alle tre oplevet stigninger i salgspriserne på omkring 60 pct. Udviklingen siden 2014 er illustreret i nedenstående figur.

Tilsvarende udvikling gælder, når der ses på udviklingen i den gennemsnitlige salgspris for boliger i Randers by samt i de tre sammenligningskommuners tilsvarende hovedbyer – illustreret i figuren nedenfor.

I figuren ses det, at den gennemsnitlige salgspris pr. m2 for boliger i Randers by er steget fra 8.853 kr. i 2014 til 10.925 kr. i 2024. I Horsens by lå den gennemsnitlige salgspris ikke langt fra prisen i Randers by i 2014 – 9.819 kr., men er frem til 2024 steget til 15.577 kr. Ligeledes ses det, at salgspriserne i henholdsvis Vejle by og Silkeborg by i perioden 2014-2024 er steget fra 10.641 kr. til 18.925 kr. og fra 13.189 kr. til 21.431 kr.

Forskellen i m2-priserne mellem Randers by og hovedbyerne i de tre sammenligningskommuner er dermed steget fra mellem 1.000-4.300 kr. i 2014 til mellem 4.500-10.500 kr. i 2024.

Det skal dog samtidigt bemærkes, at de gennemsnitlige prisniveauer dækker over en stor variation internt i Randers Kommune. Således lå den gennemsnitlige salgspris pr. m2 i Randers midtby i 2024 på 16.984 kr., i Stevnstrup (sydvest for Randers) og Assentoft/Drastrup (sydøst for Randers) på henholdsvis 14.432 kr. og 13.342 kr., mens de tilsvarende gennemsnitlige salgspriser i byer i den nordlige del af kommunen – Hald, Gjerlev, Udbyhøj, Havndal og Øster Tørslev – lå mellem 4.154 kr. og 5.367 kr. Det skal dog her bemærkes, at der i nogle områder kan være tale om relativt få boliger, som indgår i opgørelsen af de gennemsnitlige salgspriser.

Huslejeniveauet på det private udlejningsmarked

På det private udlejningsmarked ses i Randers Kommune et mønster tilsvarende det, som er gældende på ejerboligmarkedet. Huslejeniveauet i Randers Kommune er således på et lavere niveau end i de tre sammenligningskommuner.

I figuren nedenfor er vist huslejeniveauet i 2015 og 2024 for boliger i Randers Kommune opført henholdsvis før og efter 1992, hvor bestemmelserne om omkostningsbestemt husleje blev erstattet af bestemmelserne om husleje ud fra det lejedes værdi.

Til sammenligning er i figuren ligeledes illustreret tilsvarende udvikling i huslejeniveauerne i de tre sammenligningskommuner Horsens, Vejle og Silkeborg Kommune.

Af figuren ses det, hvordan huslejeniveauet i Randers Kommune er markant lavere end i sammenligningskommunerne, hvad angår boliger opført før 1992; det er således markant billigere at bo i en ældre privat lejebolig i Randers Kommune end i en ældre privat lejebolig i sammenligningskommunerne.

Omvendt ligger huslejeniveauet for boliger opført efter 1992 stort set på niveau med sammenligningskommunerne.

Huslejeniveauet har som udgangspunkt direkte sammenhæng med kvaliteten af boligerne.

Det ses af figuren ovenfor, at 62 pct. af Randers Kommunes private udlejningsejendomme (beboede) er opført før 1992 og/eller senest er renoveret før 1992. Dette er en betydelig højere andel end sammenligningskommunerne (Horsens, Silkeborg og Vejle) - og er også noget højere end gennemsnittet på landsplan. Dette indikerer, at det lave huslejeniveau i Randers Kommune - for den ældre del af de private udlejningsejendomme - er direkte knyttet til, at de gennemsnitlig set er i dårligere kvalitet og ikke er moderniseret i samme grad som i andre kommuner.

Af kommunens samlede boligmasse udgør 8.727 boliger almene lejeboliger, fordelt på 10 foreninger – heraf omfatter de to største, Møllevænget & Storgaarden samt Randers Boligforening af 1940, tilsammen 4.767 boligenheder.

Huslejeniveauet for almene boliger

I 2015 lå den gennemsnitlige, årlige husleje for en almen bolig i Randers Kommune i et huslejeinterval på mellem 598-688 kr. pr. m2, mens niveauet i sammenligningskommunerne var højere. I Horsens og Vejle Kommune var niveauet mellem 689-777 kr. og i Silkeborg Kommune mellem 778-867 kr. Denne forskel er udlignet i 2025, hvor huslejeniveauet for almene boliger i Randers Kommune nu er på niveau med sammenligningskommunernes – i et huslejeinterval på mellem 800-900 kr. pr. m2.

Ses der specifikt på kategorien almene familieboliger (70-85 m2) ligger huslejeniveauet i Randers Kommune dog fortsat under sammenligningskommunerne med en gennemsnitlig månedlig husleje på 5.000-5.500 kr., mens huslejen i sammenligningskommunerne for denne boligtype er i intervallet 5.500-6.000 kr.

Hvis der kigges et spadestik dybere og foretages en opdeling på alderen af de almene boliger, ses der en klar tendens til, at de ældste almene boliger i Randers Kommune har en betydelig lavere gennemsnitlig husleje end både sammenligningskommunerne og landsgennemsnittet.

Renovering og vedligehold af almene boliger

Huslejeniveauet hænger som ovenfor nævnt i høj grad sammen med kvaliteten af boligerne – herunder i hvilken grad de er blevet moderniserede. Randers Kommune fører tilsyn med driften af de almene boligorganisationer og har på de årlige styringsdialogmøder med boligforeningerne fokus på boligforeningernes renoveringsprojekter og boligernes stand. Renoveringer kræver dog blandt andet beboerdemokratisk godkendelse.

En væsentlig del af boligafdelingernes økonomiske planlægning er at henlægge midler til fremtidige vedligeholdelsesarbejder. Det skal sikre, at de nødvendige reparationer og vedligeholdelsesopgaver kan udføres uden at påvirke huslejen. Der er dog tilfælde, hvor de planlagte henlæggelser ikke er tilstrækkelige, som for eksempel ved større renoverings- eller forbedringsprojekter. I de situationer har boligorganisationerne mulighed for at optage eksterne lån for at finansiere arbejdet.

Som led i det kommunale tilsyn behandler kommunen ansøgninger fra boligorganisationerne om lånehjemtagelser og afledte huslejestigninger i relation til nødvendige renoveringsprojekter. Det gør kommunen for at sikre, at hjemtagelsen af lån og de foreslåede huslejestigninger er rimelige, økonomisk forsvarlige og i overensstemmelse med lovgivningen.

Omfanget af ansøgninger er steget markant de senere år, ligesom der er igangsat større fysiske helhedsplaner i flere af boligforeningernes afdelinger. Dette skal ikke mindst ses i lyset af, at boligforeningerne i Randers Kommune oplever en stigning i tab forårsaget af lejeledighed og tomgang. Det gælder især de ældre boliger, som man derfor ønsker at gøre mere attraktive ved for eksempel at renovere og modernisere dem.

Samlet set har tilsynet i perioden 2022-2024 behandlet og godkendt renoveringsarbejder for omkring 1,3 mia. kr. omfattende omkring 3.000 almene lejemål (svarende til omkring 1/3 af boligforeningernes samlede antal lejemål).

Boligsocial helhedsplan for Randers Kommune 2025-2029

En boligsocial helhedsplan består af forebyggende og sociale indsatser rettet mod beboere i almene boligområder, som har en stor andel af sårbare og udsatte borgere. En boligsocial helhedsplan bliver til i en forhandling mellem boligorganisationen, kommunen og Landsbyggefonden og finansieres for fire år ad gangen.

Randers Kommune har haft en boligsocial helhedsplan siden 2009. Siden da er antallet af omfattede boligområder og aktiviteter øget. Den seneste boligsociale helhedsplan for kommunen løber fra august 2025 til juli 2029. Det samlede budget for helhedsplanen er 54,6 mio. kr., finansieret af midler fra Landsbyggefonden, boligorganisationer og Randers Kommune. Den daglige drift og ledelse af helhedsplanen varetages af det boligsociale sekretariat Bysekretariatet.

Den boligsociale helhedsplan Randers 2025-29 omfatter syv almene boligområder med i alt omkring 7.000 beboere: Gl. Jennumparken, Glarbjergvej-området, Hermann Stillingsvej-området, Energivej-området, Vangdalen, Sjællandsgadekvarteret og Centrale Randers. Alle områderne er beliggende i et bælte nord for fjorden inden for relativt kort afstand og består af etagebyggeri med almene familieboliger.

Generelt gælder det for alle boligområderne, at mange ejendomme trænger til et større løft i form af klimaskærm, energirenovering samt indvendig modernisering.

Gl. Jennumparken og Glarbjergvej-området er på statens lister som henholdsvis udsat boligområde og forebyggelsesområde. Randers Kommunes boligsociale monitorering viser imidlertid, at flere af de øvrige boligområder omfattet af helhedsplanen er endnu mere udsatte. Da der bor under 1.000 beboere i disse områder, monitoreres områderne dog ikke af staten og går således "under radaren" for parallelsamfundslovgivningen. Særligt Energivej-området, Hermann Stillingsvej-området og Centrale Randers viser på flere områder en negativ udvikling og større udfordringer end de to udsatte boligområder. Sjællandsgadekvarteret ligger socioøkonomisk bedst af de syv boligområder, men er i en negativ udvikling på en række parametre.

Derimod ses der hen over de seneste fem år en række positive tendenser hos de tre boligområder Gl. Jennumparken, Vangdalen og Glarbjergvej-området. Udviklingen er særlig positiv blandt de unge 18-29-årige. Alle tre områder har været omfattet af en boligsocial helhedsplan gennem en længere årrække.

For de syv boligområder er der samlet set relativt store udfordringer med børnenes sproglige færdigheder i før-skolealderen, lavt karaktergennemsnit og et stort frafald på ungdomsuddannelser. En meget stor andel af de voksne beboere står uden for arbejdsmarkedet, og særligt er mange på førtidspension.

I forhold til kriminalitet er antallet af såvel sigtede personer som sigtelser pr. 1.000 indbyggere højt og i bekymrende udvikling i flere af boligområderne. Det bemærkes dog, at der er tale om relativt få personer/sigtelser, hvorfor en relativt lille ændring vil give sig udslag i en stor procentvis ændring.

I tabellen nedenfor er vist udviklingen i nyopførte boliger siden 2014 i Randers Kommune, fordelt på boligtype.

Tabel 3: Antal opførte boliger på boligtype og fordelt på almen eller private boliger, 2014-2024.

Kilde: Data fra BBR.

Af tabellen ses, at der særligt de senere år er sket en kraftig stigning i antallet af opførte boliger, ligesom sammensætningen af boligtyperne er ændret - tidligere har byggeri af parcelhuse fyldt forholdsmæssigt meget, mens der senest er bygget flere etagebyggerier og rækkehuse.

Denne byfortætning og omdannelse er en gennemgående trend, der ses i større danske byer, hvor der efterspørges "lette" moderne boliger med minimal vedligeholdelse. Et centralt element i denne bevægelse er, at mange voksne uden hjemmeboende børn søger at flytte fra parcelhuset og ind i en anden bolig.

Der forventes at blive etableret en stor mængde nye boliger i de kommende år især i Randers by med udviklingen af Flodbyen Randers samt udlægningen af nye områder.

Der er mulighed for byudvikling i store dele af kommunen, men omkring Randers by er der særligt fokus på fortætning af den eksisterende by og den langsigtede udvikling inden for de to vækstretninger - syd og vest.

I kort 2 er vist antallet af byggetilladelser meddelt på enfamiliehuse og rækkehuse for årene 2022, 2023 og 2024.

Større byudviklingsprojekter

Flere større byudviklingsprojekter gennemføres i disse år i Randers Kommune, hvoraf Flodbyen Randers er det største og mest ambitiøse byudviklingsprojekt i kommunens historie.

Flodbyen Randers er et projekt, som over de kommende årtier skal være motoren i klimatilpasningen og udviklingen af Randers by og et eksempel på mulige synergier mellem klimatilpasning og byudvikling. Projektet skal omdanne havnen og udvikle midtbyen ved Gudenåen og Randers Fjord til gavn for både bosætning, erhverv og turisme. Visionen er at skabe attraktiv byudvikling med nye boliger tæt på vand og natur - og med alsidige by- og naturoplevelser. Flodbyen Randers omfatter ca. 59 hektar med plads til 7-8.000 nye indbyggere fordelt på etageboliger samt en mindre andel tæt-lav bebyggelse.

Herudover arbejdes der ligeledes med en række øvrige større byudviklingsprojekter og nye bydele i forskellige områder af kommunen:

• Sydbyen (herunder helhedsplanen Munkdrup og Munkdrup Bakker)
• Hvidmøllekvarteret (med områdets naturkvaliteter som omdrejningspunkt)
• Helsted
• Området ved den nedlagte Randers Kaserne
• Sporbyen (beliggende på Scandia-området øst for Randers midtby, hvor der tidligere var produktion af tog)
• Over Hornbæk.