Boligerne

Afsnittet indeholder en beskrivelse af boligerne i Randers Kommune, herunder antal, type og tomme boliger. Hertil beskrives salgspriserne på boliger i de respektive dele af Randers Kommune, ligesom salgspriserne sammenlignes med salgspriser i sammenligningskommunerne.

Udover ovenstående beskrives det almene boligområde i Randers Kommune, både i forhold til antallet af almene boliger, de almene boligers placering, lejeniveauet i de almene boliger samt større renoveringsprojekter. Slutteligt beskrives de seneste års lokalplanlægning i kommunen, ligesom det beskrives, hvad der forventes planlagt for i de kommende år.

I Randers Kommune er der samlet set mere end 53.000 boliger, og som det ses af nedenstående tabel udgør parcelhuse og lejligheder langt størstedelen af boligerne i kommunen. Tabellen summerer ikke op til 53.000, fordi der udover parcelhuse, lejligheder og rækkehuse også er andre boligtyper i kommunen, som fx stuehuse, men disse udgør en så relativt lille andel af den samlede mængde boliger, at de ikke er inddraget i tabellen. Det samlede antal boliger, der bliver beskrevet i dette afsnit, er derfor 51.000.

Tabel 3.1: Antal parcelhuse, lejligheder og række/kædehuse i Randers Kommune.

Kilde: BBR.

Tabel 3.2: Fordelingen af boliger på hvorvidt de er hhv. privat/alment udlejede eller privatejede.

Kilde: BBR.

Hvor data i den øverste tabel 3.1 viser det samlede antal parcelhuse, lejligheder og række- og kædehuse i Randers Kommune, viser tabel 3.2, hvor mange af hhv. parcelhusene, lejlighederne og række- og kædehusene der er almen/privatudlejede kontra privatejede/beboet af ejer. Tallene i de to tabeller summerer ikke helt op til hinanden, da der er udeladt ca. 2.000 boliger, som fx er offentlige lejeboliger, og tallene i ovenstående tabel summerer derfor kun til ca. 49.000 boliger.

Ovenstående tabel viser, at langt størstedelen af parcelhusene i kommunen er beboet af ejer, hvorimod lejlighederne i langt overvejende grad er udlejede som enten almen eller privatudlejede boliger. For række- og kædehusene er der flere almen- og privatudlejede boliger end privatejede, men forskellen er mindre udtalt end for de to foregående kategorier.

Nedenstående tabel 3.3 udpensler i endnu et niveau, hvordan boligmassen er sat sammen, idet man nedenfor kan se, om de udlejede boliger er udlejet af privat ejer eller almene boligselskaber.

Tabel 3.3: Antal alment- og privatudlejede parcelhuse, lejligheder og række/kædehuse i Randers Kommune.

Kilde: BBR.

Det fremgår af ovenstående tabel om lejeboligerne i kommunen, at der er flere privatudlejede boliger på alle boligtyperne, end der er alment udlejede boliger på boligtyperne. Således er der næsten ti gange så mange privat udlejede parcelhuse, som der er alment udlejede parcelhuse. For lejligheder er der 6.669 alment udlejede boliger, mens der er lige under 11.000 privat udlejede lejligheder i kommunen. For række- og kædehuse er der ca. lige mange almene og privat udlejede boliger med lige under 1.900 alment udlejede boliger og lige under 2.000 privat udlejede boliger.

I starten af dette årti er der skudt boliger op med hidtil uset hastighed i Randers Kommune. Af nedenstående tabel fremgår det, at der i perioden 2021-2023 er opført markant flere boliger end i perioden 2014-2019.

Tabel 3.4. Antal opførte boliger på boligtype og fordelt på almen eller private boliger.

Kilde: BBR.

Note: Eftersom data stammer fra BBR, er der mindre afvigelser fra tallene i figur 2.12, der bygger på data fra Danmarks Statistik.

Sammensætningen af boligerne der etableres, er desuden ændret. Tidligere har byggeri af parcelhuse fyldt forholdsmæssigt meget, mens der senest er bygget flere lejligheder og rækkehuse. Der er således blevet etableret flere lejligheder alene i 2020 end i hele perioden 2013-2019. Der er ligeledes i perioden sket en generel stigning i antallet af nye parcelhuse, men stigningen i boligbyggeri primært er på baggrund af lejligheder og rækkehuse.

Det ses af tabel 3.4, at der opføres markant flere private boliger end almene boliger, ligesom det ses, at der ikke er opført almene parcelhuse.

Det ses, at der er sket en opbremsning i byggeriet fra 2022 til 2023. Den lavere byggeaktivitet i 2023 kan skyldes stigende omkostninger ved byggeri, stigende finansieringsomkostninger, men også at den store mængde nye boliger opført i 2021 og 2022 skulle absorberes af markedet. Der forventes at blive etableret en stor mængde nye boliger i de kommende år - især i Randers by med udviklingen af Flodbyen Randers samt udlægningen af nye områder.

Byfortætningen og omdannelsen er en gennemgående trend, der ses i større danske byer, hvor der efterspørges "lette" moderne boliger med minimal vedligeholdelse. Et centralt element i denne bevægelse er, at mange voksne uden hjemmeboende børn søger at fraflytte parcelhuset og etablere sig i en anden bolig.

Nedenstående graf viser salgspriserne for boliger i hhv. Randers by og sammenligningskommunernes byer i både 2014 og 2024. Det ses af grafen, at den gennemsnitlige kvadratmeterpris for boliger i Randers by i 2014 var 8.853 kr. Dette var i 2024 steget til 10.925 kr., hvilket svarer til en stigning på 23 pct. For Horsens Kommune er der tale om en stigning fra 9.819 kr. til 15.577 kr., svarende til 59 pct. Vejle er den kommune, der har den største procentmæssige stigning, hvor priserne er steget fra 10.641 kr. til 18.925 kr., svarende til en stigning på 78 pct. Silkeborg har den største beløbsmæssige stigning, idet priserne her er steget fra 13.189 kr. til 21.431 kr., svarende til 62 pct.

I 2014 var kvadratmeterpriserne i Randers by mellem 1.000 og 4.300 kr. lavere end tilsvarende i sammenligningskommunerne. Dette tal var i 2024 steget til en forskel på 4.500 til 10.500 kr. Den forskel der var i 2014, er med andre ord blevet mere udtalt i løbet af de seneste ti år, hvor Randers i høj grad har tabt terræn til sammenligningskommunerne. For alle sammenligningsbyerne gælder det, at Randers bys salgspriser i 2024 er tættere på sammenligningsbyernes salgspriser i 2014, end de er på priserne i 2024.

Nedenfor ses salgspriserne for hele Randers Kommune og for sammenligningskommunerne i deres helhed. For Randers ses det, at priserne er steget fra 7.887 i 2014 til 10.176 kr. i 2024, svarende til en stigning på 29 pct. I Randers Kommune er priserne altså steget mere for kommunen som helhed, end de er inden for bygrænsen.

For Horsens Kommune er priserne steget fra 8.889 til 14.403 kr. svarende til en stigning på 60 pct. For Vejle Kommune ses det, at priserne er steget fra 9.076 kr. til 14.714 kr., svarende til en stigning på 62 pct. For Silkeborg gælder det, at priserne er steget fra 10.712 kr. til 17.244 kr., svarende til en stigning på 61 pct.

Det er slående, at de tre sammenligningskommuner har oplevet en næsten ens prisstigning i procent, hvor Randers Kommunes stigning kun er halvt så stor som sammenligningskommunernes. En anden forskel der ses, er at det tilsyneladende er lykkedes bedst for Vejle at tiltrække nye indbyggere til byen. I hvert fald er det Vejle, der oplever den største procentvise stigning i priserne i byen, ligesom det er Vejle, der oplever det største fald mellem stigningerne på priserne i byen og i hele kommunen. For Horsens og Silkeborg er prisstigningen næsten den samme for boligerne i hovedbyen og boligerne i hele kommunen, mens der for Randers er en større prisstigning uden for hovedbyen end i hovedbyen. Dette kan tyde på, at der er større efterspørgsel efter boliger i forstæderne til Randers, end der er efter boligerne i selve byen.

Opsummerende om salgspriserne kan det siges, at Randers Kommune er bagud i forhold til sammenligningskommunerne, og forskellen er blevet væsentligt øget de seneste 10 år. Randers Kommune havde allerede i 2014 de laveste salgspriser og har siden da haft mindre end halvt så meget stigning i priserne som sammenligningskommunerne.

Dette afsnit beskriver huslejeniveauet for private udlejningsboliger i Randers Kommune sammenlignet med andre kommuner. Herudover er der en kort beskrivelse af reglerne om omkostningsbestemt husleje.

Nedenstående figur viser huslejeniveauet i Randers og sammenligningskommunerne i hhv. 2015 og 2024. På x-aksen ses opførselsårene for de private udlejningsboliger i fire intervaller. På y-aksen ses den årlige husleje pr. kvm2. Grafen er lavet ud fra tal fra Social- og Boligstyrelsen, der laver tallene ud fra en samkørsel af huslejeoplysningerne i boligstøtteregisteret med BBR og Social- og Boligstyrelsens boligstatistiske database.

Af figuren ses det, at huslejeniveauet for boliger opført frem til og med 1999 i Randers Kommune i 2015 (den nederste røde linje) var markant lavere end huslejeniveauet for sammenligningskommunerne i 2015. For boliger opført efter år 2000 var huslejen for boliger i Randers Kommune sammenlignelig med boliger i sammenligningskommunerne. Det ses også af figuren (den mørkerøde linje), at huslejeniveauet i Randers Kommune for boliger opført i de tre første tidsintervaller – altså for boliger opført frem til og med 1999 - i 2024 var på niveau med eller lavere end huslejen i sammenligningskommunerne i 2015. Randers Kommune er således ni år bagefter, og har fra 2015 til 2024 kun bevæget sig op på sammenligningskommunernes 2015-niveau samtidig med, at sammenligningskommunerens husleje generelt har været stigende i perioden. Særligt iøjnefaldende er det, at huslejen for boliger opført 1974-1999 i Randers Kommune i 2024 er lavere, end den var i sammenligningskommunerne i 2015. Det sidste, der kan fremhæves om nedenstående figur er, at Randers Kommune i 2024 har den laveste husleje på boliger opført efter år 2000.

Nedenstående figur viser huslejen for boliger opført hhv. før og efter 1992. Jf. nedenstående afsnit om omkostningsbestemt husleje er 1992 et skelsættende år, idet boliger opført før 31. december 1991 er underlagt bestemmelserne om omkostningsbestemt husleje, mens boliger opført efter 31. december 1991 er underlagt husleje ud fra det lejedes værdi.

For Randers Kommune ses først og fremmest samme billede som ovenstående graf viser – altså at huslejen for boliger opført før 1992 i 2024 er på niveau med huslejen i sammenligningskommunerne i 2015. Sammenlignet med de øvrige kommuner er huslejeniveauet i Randers Kommune således 9 år bagud.

Grafen viser desuden, at der for Randers Kommune er et væsentligt større spring i huslejen for boligerne opført hhv. før og efter 1992. Det kan indikere, at den omkostningsbestemte husleje er med til at holde huslejen for boligerne lave. Det viser med tydelighed, at det er billigere at bo i en ældre lejebolig i Randers Kommune end det er at bo i en ældre lejebolig i sammenligningskommunerne.

Huslejeniveauet har som udgangspunkt direkte sammenhæng med kvaliteten af boligerne.

Det ses af figuren ovenfor, at 62 pct. af Randers Kommunes private udlejningsejendomme (beboede) er opført før 1992, og/eller senest er renoveret før 1992. Dette er en betydeligt højere andel end sammenligningskommunerne (Horsens, Silkeborg og Vejle) - og er også noget højere end gennemsnittet på landsplan. Dette indikerer, at det lave huslejeniveau i Randers Kommune - for den ældre del af de private udlejningsejendomme - er direkte knyttet til, at de gennemsnitlig set er i dårligere kvalitet og ikke er moderniseret i samme grad som i andre kommuner.

Det lave huslejeniveau kan afholde investorer fra at investere i nye projekter og ejere af bygninger fra at renovere dem. Det kan medføre, at boligmassens samlede kvalitet falder, og at borgere på kanten af samfundet fra andre kommuner søger disse boliger. Den høje andel af billige boliger kan dermed være en af de væsentligste forklaringer på, at kommunen i en længere årrække har haft stor nettotilflytning af borgere på overførselsindkomst.

Byrådet har på den baggrund besluttet - i forbindelse med vedtagelsen af budget 2025-2028 - at der skal gennemføres en analyse af lejeboligmarkedet. Analysen skal belyse, hvilken betydning omkostningsbestemt husleje har for omfanget af billige boliger i Randers Kommune. I arbejdet med analysen skal der blandt andet ses på erfaringer fra andre kommuner, data omkring flyttemønstre og dialog med udviklere. Analysen udarbejdes med ekstern bistand og fremsendes til politisk behandling medio 2025. En række foreløbige resultater fra analysen er indarbejdet i Hvidbogen og nærværende baggrundsmateriale.

Det private boliglejemarked er indgående reguleret af lovgivning.

Der er som udgangspunkt tre forskellige regelsæt for huslejefastsættelse:

1. Omkostningsbestemt leje
2. Fastsættelse ud fra det lejedes værdi
3. Fri lejefastsættelse.

Fri lejefastsættelse gælder alene for de lejeboliger, der er opført efter den 31. december 1991 og behandles ikke yderligere her.

Omkostningsbestemt husleje

Kommuner hvor indbyggertallet pr. 1. april 1979 oversteg 20.000 indbyggere, er som udgangspunkt "regulerede", hvilket betyder, at reglerne for omkostningsbestemt leje finder anvendelse i Randers Kommune. Omkostningsbestemt husleje indebærer, at huslejen fastsættes på basis af de omkostninger, som er nødvendige for ejendommens drift. Sådanne omkostninger vil typisk være ejendomsskatter, afgifter, administration, forsikringer, renovation, renholdelse, fællesbelysning, -el og -vand, vicevært, hensættelse til vedligehold, samt beregnet kapitalafkast til ejendommens ejer. Kapitalafkastet udgør som hovedregel 7 pct. af ejendommens offentlige værdi ved 15. alm. vurdering af 1. april 1973 – en ikke indekseret værdifastsættelse, der er mere end 50 år gammel.

For bygninger med seks eller færre boligenheder fastsættes huslejen som udgangspunkt ud fra det lejedes værdi. Dette gør sig også gældende i regulerede kommuner som Randers Kommune.

Når lejemål udlejes ud fra en omkostningsbestemt husleje, stilles der en række administrative krav til, hvordan udlejer skal dokumentere, at lejeniveauet svarer til omkostningerne. Disse krav er mindre omfattende for boliger, der lejes ud under fri lejefastsættelse eller ud fra det lejedes værdi.

Husleje ud fra det lejedes værdi

I ikke-regulerede kommuner fastsættes huslejen ud fra det lejedes værdi, der blandt andet vurderes ud fra lejeboligens beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdsstand, suppleret med oplysninger om lejeniveau i sammenlignelige lejemål.

Huslejenævnet

Huslejenævnet kan af både lejer og udlejer inddrages til efterprøvelse af blandt andet huslejens størrelse.

Mulighed for ændring af princip for huslejefastsættelse

Kommunalbestyrelsen i en reguleret kommune kan, under hensyn til boligforholdene, bestemme, at kommunen ikke længere skal være reguleret. En sådan beslutning vil først og fremmest indebære, at reglerne om omkostningsbestemt leje ikke længere finder anvendelse. Huslejen vil derimod fremover skulle reguleres efter bestemmelserne om det lejedes værdi, og udlejer vil kunne varsle lejeforhøjelse, hvis den gældende leje er væsentligt lavere end det lejedes værdi. I øvrigt vil udlejeren ikke have pligt til fremover at afsætte et beløb til ejendommens udvendige vedligeholdelse. Kommunalbestyrelsen i en ureguleret kommune kan efter samme regler beslutte, at kommunen fremadrettet skal være reguleret/eller igen skal være reguleret.

Af lejelovens §§ 119 – 221 fremgår reglerne for hensættelse på konti i Grundejernes Investeringsfond til udvendig vedligeholdelse.

Bestemmelserne vedrører ejendomme med mere end 2 beboelseslejligheder, som faktisk er taget i brug før 1970.

Udlejerens udgifter til udvendig vedligeholdelse kan fradrages på kontiene efter §§ 119 og 120. Ved udvendig vedligeholdelse forstås al vedligeholdelse for ejendommen og det lejede, som ikke er omfattet af den indvendige vedligeholdelse, jf. § 111.

Har udlejeren selv udført udvendigt vedligeholdelsesarbejde, kan der fradrages et passende beløb til dækning heraf, hvis udgiften er specificeret i arbejdets art, timeforbrug samt løn.

Det er ikke afgørende for, at udgiften kan fradrages kontiene, at der faktisk afsættes beløb for de arealer, som vedligeholdelsesarbejdet vedrører, fx en garage. Der kan i øvrigt fradrages udgifter for sparet udvendig vedligeholdelse som fastsat af huslejenævnet i forbindelse med, at udlejeren udfører forbedringsarbejder i ejendommen.

Udlejeren har pligt til at udføre udvendige vedligeholdelsesarbejder, når det er tiltrængt, uanset om udgiften til vedligeholdelse kan dækkes af kontienes indestående.

Beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan tilslutte sig, at beløb på kontiene efter §§ 119 og 120 anvendes til generelle forbedringer på ejendommen. På den måde kan lejerne efter omstændighederne undgå, at udlejeren varsler en forbedringsforhøjelse for arbejderne.

Lejerne kan med fordel gå med til, at udlejeren fradrager beløb til forbedring. Hvis alternativet er forbedringsforhøjelse af huslejen - hvad der normalt vil være tilfældet - kan lejerne kun blive bedre, aldrig dårligere stillet, ved at gå ind herpå.